E - PROJEKTDOMU.COM.PL

Po wytypowaniu interesującej działki, a przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży należy sprawdzić jej stan formalno-prawny oraz perspektywy związane z planowanym zagospodarowaniem otoczenia.    Jeśli postanowiliśmy wybudować własny dom, ale nie mamy jeszcze działki - nabycie jej będzie pierwszą i najważniejszą czynnością. Od trafnego i prawidłowego wyboru będzie zależał dalszy ciąg procesu inwestycyjnego. Po wytypowaniu interesującej działki, a przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży należy sprawdzić jej stan formalno-prawny oraz perspektywy związane z planowanym zagospodarowaniem otoczenia.

 

Dom można zbudować wyłącznie na tzw. działce budowlanej. Dlatego przed podjęciem decyzji o zakupie działki lub o budowie domu na już posiadanej - należy w pierwszej kolejności ustalić jej przeznaczenie w planach zagospodarowania  przestrzennego, tj. sprawdzić, czy działka jest przeznaczona pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe. Może się okazać, że działka ma np. przeznaczenie rolne i nie można na niej wybudować domu lub że jest przeznaczona dla innego rodzaju zabudowy, np. usługowej lub przemysłowej, albo przebiega przez nią planowana droga - wszystko to uniemożliwi uzyskanie pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego.Jeżeli jesteś właścicielem takiej działki, możesz wystąpić do rady gminy z wnioskiem o zmianę miejscowego planu. Rada gminy nie jest jednak zobowiązana do uwzględnienia takiego wniosku. Jeśli dotyczy to działki, którą dopiero mamy zamiar kupić - lepiej poszukać innej.Równie ważne będzie poznanie zamiarów gminy w odniesieniu do sąsiednich terenów: czy w sąsiedztwie nie będzie zlokalizowane wysypisko śmieci albo oczyszczalnia ścieków, czy nie zaplanowano w pobliżu budowy drogi szybkiego ruchu lub lotniska.Plany zagospodarowania przestrzennego znajdują się w urzędzie gminy w wydziale architektury. Tam można zapoznać się z planem, a także otrzymać z niego wypisy i wyrysy.

Projekt budowlany musi spełniać wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jego zakres i treść powinny być dostosowane do charakteru obiektu, stopnia skomplikowania robót. Projekt powinien również być zgodny z obowiązującymi przepisami. Projekt budowlany składa się z dwóch części: projektu zagospodarowania działki (terenu) i projektu architektoniczno-budowlanego.Częścią dodatkową projektu budowlanego, w rozumieniu odpowiednich przepisów, są też uzgodnienia i pozwolenia oraz oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o przyłączeniu obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych,

telekomunikacyjnych, elektro-energetycznych i dróg komunikacyjnych oraz zapewnieniu dostaw mediów (odpowiednio do potrzeb: wody, energii, ciepła, gazu). Jeśli jest to konieczne do projektu budowlanego należy dołączyć również wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych. Szczegółowy zakres i formę projektu budowlanego określa Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. 2003 r. nr 120, poz. 1133).Częścią projektu budowlanego, w rozumieniu odpowiednich przepisów, są też uzgodnienia, nałożone jako obowiązkowe w Decyzji, oraz oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw mediów - odpowiednio do potrzeb.

W tej części należy określić funkcję, formę i konstrukcję obiektu, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczno-materiałowe.Jeśli nasz dom ma być zbudowany według indywidualnego projektu, jego wykonanie powinniśmy zlecić osobie mającej uprawnienia do projektowania. Zlecenie to powinno być udokumentowane pisemną umową pomiędzy projektantem a zamawiającym. Zwłaszcza należy uzgodnić zakres prac projektowych oraz obowiązki stron umowy.Etap poświęcony przygotowaniu dokumentacji projektowej można znacznie skrócić decydując się na zakup gotowego projektu domu – który jest projektem architektoniczno - budowlanym. Gotowy projekt nie jest jednak wystarczającą podstawą do uzyskania pozwolenia na budowę. Aby włączyć go w skład projektu budowlanego, należy dokonać jego adaptacji przez uprawnionego, wybranego projektanta.

Pierwszym krokiem jest sprawdzenie, przed zakupem projektu, czy odpowiada on warunkom podanym w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wydanej przez urząd gminy. W przypadku niezgodności można wybrać inny projekt, który spełnia postawione warunki i oczywiście, jest tak samo dogodny dla inwestora. Innym rozwiązaniem może być zaadaptowanie wybranego projektu z uwzględnieniem koniecznych zmian, ale wtedy mamy najczęściej do czynienia z przeprojektowaniem budynku, na które będzie niezbędne uzyskanie zgody autora (podobnie będzie ze zmianami wynikającymi z indywidualnych potrzeb inwestora).

Praca projektanta adaptującego polega na włączeniu projektu gotowego w skład projektu budowlanego i wykonaniu „Projektu zagospodarowania działki” oraz wprowadzeniu ewentualnych zmian w projekcie.Autor adaptacji jest zobowiązany do dokonania odpowiednich obliczeń, mających na celu sprawdzenie dostosowania projektu gotowego do istniejących warunków. Przykładowo, każdy projekt gotowy jest opracowany dla założonego rodzaju i nośności gruntu. Jeżeli jednak warunki wodno-gruntowe występujące na danej działce są inne od założonych, to konieczne może być przeprojektowanie fundamentów. Podobnie rzecz się przedstawia z dostosowaniem do wymogów wynikających z położenia w danej strefie klimatycznej, ponieważ w Polsce wyróżnia się ich aż pięć. W projekcie gotowym przyjmuje się konkretne dane dla wykonania obliczeń konstrukcyjnych, np. strefę II - toteż przy lokalizacji budynku w innej strefie, należy dokonać sprawdzeń i, w miarę konieczności, zmian konstrukcji.Projektant dokonujący włączenia gotowego projektu jako projektu architektoniczno-budowlanego do projektu budowlanego jest w rozumieniu prawa uważany za projektanta tego obiektu.

Niezależnie od tego, czy zamówimy projekt indywidualny, czy też zlecimy adaptację projektu gotowego, to obowiązki projektanta będą takie same. Do podstawowych obowiązków projektanta zalicza się: opracowanie projektu zgodnie z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wymaganiami ustawy Prawo budowlane , przepisami i obowiązującymi polskimi normami, a także zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewnienie, w razie potrzeby, udziału w opracowaniu projektu osób mających uprawnienia do projektowania w odpowiedniej specjalności – np. projektantów instalacji wodno-kanalizacyjnych, grzewczych, gazowych, itp., wzajemne skoordynowanie techniczne wykonywanych przez inne osoby opracowań projektowych, uzyskanie wymaganych przepisami uzgodnień i opinii, pełnienie nadzoru autorskiego na żądanie inwestora lub uprawnionego organu – to bardzo ważny zapis, z którego wynika, że autor (na mocy ustawy, która nie uzależnia tego od wynagrodzenia) jest zobowiązany do pełnienia nadzoru autorskiego ! Ale o pełnym zakresie czynności nadzoru autorskiego i wynagrodzeniu decyduje treść umowy zawartej z projektantem (na ogół przyjmuje się 15% ceny dokumentacji projektowej). Obowiązki występują również po stronie zamawiającego projekt, który powinien: współdziałać przy tworzeniu projektu, czyli dostarczyć niezbędne dokumenty, np. decyzję o warunkach zabudowy czy uzgodnienia z dostawcami mediów, wyniki badań gruntu, etc. zapłacić wynagrodzenie – w projektowaniu domów jednorodzinnych stosuje się najczęściej wynagrodzenie ryczałtowe, w postaci z góry określonej kwoty. Zasadą jest, że projektantowi należy się wynagrodzenie w chwili oddania projektu, chyba że strony umówią się inaczej. Ceny projektów są wolnorynkowe ale najczęściej określa się jako pewien procent szacowanych wstępnie kosztów inwestycji, czyli budowy domu. Wysokość wynagrodzenia i sposób jego przekazania (np. terminy zaliczek lub rat) powinno się zawrzeć w umowie.

Dokumentacja projektowa jest dziełem twórczym chronionym przez prawo autorskie. Autor (projektant) zbywa jedynie prawo do jednorazowego zrealizowania dzieła – dotyczy to w takim samym stopniu projektu powstałego na indywidualne zamówienie, jak i projektu gotowego. Nie wolno bez zgody autora (lub dysponenta praw autorskich) wykorzystać projektu po raz drugi w innym miejscu ani też dokonywać w nim zmian.Istnieje możliwość otrzymania wyłączności na korzystanie z projektu (dotyczy to tylko zamówień indywidualnych) – wpłynie to znacząco na cenę projektu, ale będzie oznaczać, że nie pojawi się drugi, identyczny dom.Warunki, na jakich kupuje się projekt, należy ustalić w umowie.